加拿大房屋抵押贷款和住房公司（CMHC）一直以来对温哥华房地产市场的价格持怀疑态度。该公司在过去几年内致力于将温哥华房地产价格指数化模型化。近日，CMHC的努力获得成功，温哥华房地产市场价格增长模型建立起来。

当模型完成后，CMHC惊讶的发现，大约25％的温哥华房地产价格增长是模型无法解释的。举例来说，一套价格涨幅达到100万的房子，其中的25万增长本来是不应该存在。但在市场中居然称为现实了！

CMHC解释说，模型分为三个变量，1、可支配收入；2、成年人口增量；3、抵押贷款利率。

其中可支配收入和房价成正比例关系，成年人口增量除了自然增长的成年人之外还包括新移民增长，抵押利率的升降则与房价成反比例。

从2010年——2016年，温哥华房地产基准价格上涨了47.88%，其中可支配收入增长贡献了16.36%，成年人口增长贡献了10.85%，低利率贡献了8.52%。最后还有12.15%的增长是找不到原因的，占总涨幅的25.19％，几乎是完美的四分之一。CMHC认为这就是大温地产价格泡沫。

CMHC指出，模型是完美状态下的量化分析，通常没有计算到人的情绪这个完全无法量化的变数。25%的泡沫意味着人们在感性中认为温哥华的房屋供应是稀缺的，而且这种稀缺的认知大于实际情况。而市场的感性认知通常会传染给市场的供给者——开发商。开发商即便知道这种情绪是不理智的，但没有人知道感性哪一天被理性驱散，所以供给只能围绕人们的情绪进行。

另外一个泡沫的特征是，很多散户买家开始不以居住为目的购买房产。这意味着房子开始金融化货币化。财政收入也被绑架其中，地方政府和议会意识到泡沫的危害时，已经没有勇气刺穿泡沫了。也许只有下一次记得你联邦大选才能清算错误的地产政策。

但问题是投资性和投机性买家是不存在永久性需求的。市场压力来临时，追逐收益的资金也将首先避险，一旦繁荣消失，投机者更倾向于买出套现。这种超卖的压力释放时，价格就回回到真实的状态，泡沫不复存在。

CMHC说，这种分析并不意味着温哥华的房价会下跌25%，但泡沫的破灭只是时间问题，时间的问题只能由时间来解决，至于普通投资者能不能在泡沫破灭前逃生就看各自的造化了！